Budowanie domu jest dużym przedsięwzięciem logistycznym i finansowym. Zanim przejdzie się do realizacji, należy dopełnić wszystkich niezbędnych formalności. Niezależnie od tego, czy planujesz postawić dom metodą gospodarczą, czy zlecić prace generalnemu wykonawcy, pierwsze kroki są zawsze takie same. Poniżej przedstawiamy, od czego zacząć budowę domu, w szczególności - o jakie dokumenty zadbać.
Od czego zacząć budowę domu?
Pierwszym krokiem, podjętym na długo przed tym, zanim przystąpi się do prac wykonawczych, powinno być sprawdzenie stanu prawnego posesji, na której dom ma stanąć. W tym celu konieczne jest sprawdzenie księgi wieczystej przypisanej do działki. Szczególnie istotne są informacje o powierzchni działki i jej przeznaczeniu, dane właściciela oraz ograniczenia, hipoteki i roszczenia.
Kolejną ważną kwestią jest zapoznanie się z miejscowym plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), który określa, co i jak można wybudować na danym terenie. Zawiera dopuszczalną wysokość budynku, kąt nachylenia dachu, minimalną powierzchnię biologicznie czynną i inne wytyczne, do których trzeba się dostosować. Jeżeli MPZP nie obowiązuje dla danej lokalizacji, należy wystąpić o warunki zabudowy (WZ).
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to nie tylko warunki, które budowany dom musi spełnić, ale także informacje na temat tego, co może powstać po sąsiedzku - czy w przyszłości może zostać wybudowany w pobliżu naszego domu sklep, centrum handlowe, przedszkole, przychodnia, główna droga lub osiedle.
Ważne jest również, aby sprawdzić jakość gleb, stan dróg dojazdowych, dostęp do podstawowych mediów, a także ukształtowanie powierzchni. Zanim zaczniesz budowę domu, koniecznie zbadaj uzbrojenie terenu, czyli dostępność wody, prądu, gazu i kanalizacji, warunki gruntowe i geotechniczne, zagrożenia podtopieniem oraz dostęp do drogi publicznej. Pamiętaj, że dostęp ten stanowi warunek konieczny przy uzyskaniu pozwolenia na budowę.
Jakie dokumenty należy zgromadzić, aby rozpocząć budowę domu?
Kluczowym dokumentem jest projekt budowlany, czyli projekt domu, który zamierzasz wybudować oraz otoczenia. Możesz wybrać projekt gotowy lub zamówić indywidualny u architekta.
Projekt powinien być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, a także dostosowany do twoich potrzeb (na przykład uwzględniający instalację fotowoltaiki czy pompy ciepła).
Zgodnie z Prawem budowlanym projekt budowlany zawiera dwa zasadnicze elementy - projekt zagospodarowania działki oraz projekt architektoniczno-budowlany. Przepisy określają, jakie informacje muszą znaleźć się w każdym z nich (są to między innymi granice działki, usytuowanie i forma architektoniczna planowanych obiektów budowlanych, wyposażenie techniczne, sposób odprowadzania ścieków, układ zieleni i charakterystyka ekologiczna).
Przed rozpoczęciem budowy konieczne jest również uzyskanie pozwolenia na budowę. Wyjątkiem są domy jednorodzinne do 70 m², w przypadku których możliwa jest budowa na podstawie zgłoszenia z projektem.
Organizacja budowy domu
Aby zacząć budowę domu, konieczny jest wybór wykonawcy lub ekipy budowlanej. Najlepiej bazować na sprawdzonych poleceniach, ponieważ od tej decyzji zależy nie tylko jakość wykonania, ale także tempo realizacji i końcowe koszty.
Należy też pamiętać o tym, że każda inwestycja wymagająca pozwolenia musi być dokumentowana w dzienniku budowy. Wpisów dokonuje kierownik budowy, którego powołanie (i zgłoszenie do urzędu) jest obowiązkowe. Kierownik odpowiada za zgodność prac z projektem, przepisami i bezpieczeństwem.
Gdy wszystkie formalności zostaną spełnione, można rozpocząć fizyczne prace budowlane. Standardowa kolejność to: ogrodzenie działki (tymczasowe lub docelowe), wytyczenie budynku, roboty ziemne, wykonanie fundamentów, budowa konstrukcji nośnej, konstrukcja i pokrycie dachu, montaż stolarki zewnętrznej, wykonanie instalacji wodno-kanalizacyjnych, elektrycznych, grzewczych, ewentualnie fotowoltaicznych, prace wewnętrzne (tynki, posadzki, ściany działowe - na tym etapie warto pomyśleć o zakupie worków Big Bag, które pomieszczą pozostały gruz i inne odpady budowlane) oraz wreszcie prace wykończeniowe.
Następnie powinno mieć miejsce uporządkowanie terenu budowy i odbiór odpadów budowlanych. Kiedy wszystko jest zrobione, następuje odbiór techniczny i zgłoszenie zakończenia budowy.